Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  • инвентаризационная;
  • инвестиционная;
  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • потребительская;
  • и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  • Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
  • Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  • Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком.

Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений.

Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма,  на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Скачать образец расписки вы можете на нашем сайте.

Когда не стоит делать завышение

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  • если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
  • если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
  • если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Последствия завышения для покупателя

Главная из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

  • Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.
  • Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.
  • Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
  3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
  4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Какие документы понадобятся

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  • цветной экземпляр отчета об оценке;
  • авансовое соглашение;
  • расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  • проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Читайте также:  Приказ об увольнении по собственному желанию: образец заполнения, его форма и бланк и как правильно написать этот документ при расторжении тд с сотрудником?
Список банков
Сбербанк
ВТБ
Райффайзенбанк
Россельхозбанк
Промсвязьбанк
Российский капитал
Ак Барс
Транскапиталбанк
ФК Открытие
Металлинвестбанк
Росевробанк
СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены может быть не более 20%. Если будет больше, то вероятен риск отказа.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Заключение

Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку по шагам, читайте далее.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию. Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки.

Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/zavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski.html

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: для чего делается, схема, риски для покупателя и продавца

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные рискиЗначительная часть банков, выдающих ипотечные кредиты, требует от заемщиков оплаты первоначального взноса. Его размер в разных кредитных организациях составляет от 10 до 40%. Это большие деньги, собрать которые могут далеко не все. Если средств у покупателя не хватает, стороны могут прибегнуть к намеренному завышению стоимости жилья. Поскольку такое случается нередко, стоит узнать, что эти за схема и какие риски возникают у участников сделки.

Первоначальный взнос по ипотеке: что это такое и для чего нужен?

Ипотечные заемщики иногда недоумевают, зачем банки вообще требуют вносить первый взнос. Ведь по ипотеке начисляются немалые проценты, и, казалось бы, банку выгоднее кредитовать клиента на полную сумму.

В первую очередь такое требование связано с минимизацией рисков. В том случае, если заемщик не сможет вносить платежи и квартиру придется продавать, первоначальный взнос позволит компенсировать разницу между рыночной стоимостью и ценой продажи. Кроме того, для кредитной организации это дополнительная гарантия платежеспособности заемщика.

Зачем завышают стоимость квартиры при покупке в ипотеку?

Суть завышения рыночной стоимости жилья состоит в том, чтобы получить больше денег у банка. Они могут потребоваться заемщику в следующих случаях:

  • У клиента нет средств на первый взнос или их оказалось недостаточно.
  • Клиенту необходимо обустраивать новое жилье: делать ремонт, покупать мебель и технику.
  • Другие причины (желание съездить в отпуск, купить автомобиль).

Схематично процедура завышения цены выглядит так:

  1. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи более высокую стоимость квартиры. Продавец идет на такую сделку, как правило, за вознаграждение.
  2. Если сторонам удалось договориться, продавец предоставляет в банк расписку о том, что он якобы получил первоначальный взнос.
  3. Покупатель вручает продавцу фиктивную расписку о том, что он взял у продавца в долг. Указанная в этой расписке сумма соответствует разнице между реальной и завышенной ценой жилья.
  4. Банк засчитывает указанную сумму в качестве первого взноса и переводит оставшиеся деньги продавцу. Продавец, получивший ровно столько, сколько стоит недвижимость, уничтожает долговую расписку покупателя. Соответственно покупатель приобретает квартиру исключительно на заемные средства, своих денег он на нее не тратит.

Особое внимание стоит обратить на составление расписки, подтверждающей факт внесения первоначального взноса. При заключении сделок с недвижимостью он может оформляться в виде аванса или задатка.

У них есть существенное отличие. Задаток в случае срыва сделки по вине покупателя возврату не подлежит.

Зато аванс должен быть возвращен в полном объеме, если договором купли-продажи не предусмотрены другие условия.

Риски покупателя при завышении стоимости ипотечной квартиры

Даже если эта схема и имеет некоторые преимущества, возможные риски способны их перевесить. Сторонам сделки стоит помнить, что такие действия при определенных условиях могут квалифицироваться как обман кредитной организации. Последствия этого обмана, предусмотренные статьей 159.

1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования», печальны. Виновников может ждать крупный штраф, принудительные работы и даже лишение свободы.Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Но даже если обман не будет разоблачен, каждая сторона серьезно рискует. Для покупателя риски заключаются в следующем:

  • У банка могут возникнуть сомнения относительно цены, и в выдаче кредита будет отказано.
  • Если ипотеку одобрят, платить придется по полной программе. Обычно бывает выгоднее сократить затраты и все-таки собрать деньги на первоначальный взнос.
  • Заемщику придется решать проблемы с оценкой. Возможно, с оценщиком удастся договориться о завышении стоимости жилья, но дополнительных расходов не избежать. Кроме того, кредитные организации прекрасно знают о существовании таких схем и могут отправить подозрительный отчет на дополнительную проверку.
  • Не стоит забывать про долговую расписку, которую покупатель отдает продавцу. Если продавец нечист на руку, он имеет право обратиться в суд и потребовать возврата долга вместо уничтожения расписки.

Что касается плюсов схемы для покупателя, их три. Первый – возможность ускорить процесс покупки жилья, ведь даже на первый взнос обычно копят годами. Второе преимущество заключается в том, что при появлении у заемщика финансовых проблем банк выставит объект на торги по завышенной стоимости. Выручить за жилье в этом случае удастся больше

Еще один приятный бонус – возможность увеличить сумму налогового вычета. Поскольку жилплощадь покупается по завышенной цене, государство вернет ипотечному заемщику больше денег.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры в ипотеку

При заключении сделки купли-продажи квартиры с завышенной ценой рискует и продавец. Вот минимальный перечень его рисков:

  1. Фиктивная расписка, удостоверяющая факт передачи продавцу первого взноса, является официальным документом. После оформления расписки продавец будет должен покупателю деньги, которые он фактически не получал. Недобросовестные люди могут этим воспользоваться.
  2. Если банк заподозрит обман и откажет в выдаче кредита, придется тратить время на поиск нового покупателя.
  3. В случае нахождения квартиры в собственности меньше трех (в некоторых случаях – пяти) лет налоговое бремя увеличиться. Ведь платить походный налог придется не с реальной, а с завышенной стоимости объекта.

Еще один риск состоит в том, что в случае признания договора недействительным (для его оспаривания установлен трехлетний срок исковой давности) сторонам придется вернуть все в первоначальное состояние. Продавец получит обратно квартиру, а взамен будет обязан вернуть покупателю завышенную сумму

Особых преимуществ в завышении рыночной цены для продавца нет. Обычно ему все равно, от кого получать деньги: от покупателя или банка. Поэтому многие собственники квартир, убедившись в чистоте намерений покупателя, готовы пойти навстречу.

Несмотря на определенную привлекательность такой схемы, у нее слишком много минусов. Поэтому на подобные сделки обычно идут люди, которые хорошо знают друг друга. Если же в благонадежности контрагента есть сомнения – от завышения цены лучше отказаться

Остались вопросы по теме этой статьи? Наши юристы могут ответить на них прямо сейчас!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/hyphotek/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-riski-otvetstvennost-shema

Занижение или завышение стоимости квартиры при ипотеке

Предоставление средств для приобретения квартиры от банковской организации осуществляется при наличии процедуры оценки объекта недвижимости.

В зависимости от различных факторов и обстоятельств, возникающих при заключении сделок, особенно касающихся квартиры вторичного рынка, иногда имеют место факты намеренного занижения или завышения цены.

Такие действия могут быть выгодны покупателю, продавцу и банковским организациям. Каковы причины таких действий и возможные последствия для всех сторон договора?

Какая цель преследуется при изменении стоимости?

Изменение стоимости квартиры при предоставлении данных банковской организации может быть связано с несколькими причинами.

В первую очередь потребность в завышении стоимости может быть связана с тем, что у потенциального покупателя отсутствует возможность использования собственных средств для внесения первоначального взноса, который, в зависимости от требований банковской организации, может составлять от 10 до 30% от цены квартиры. Договариваясь с продавцом квартиры, заемщик предоставляет данные о том, что озвученная владельцем цена выше как раз на тот процент первоначального взноса, к примеру, на 20%. При этом оформляется расписка от собственника квартиры, что он получил тот самый первоначальный взнос. Она в дальнейшем передается банковской организации вместе с требуемым пакетом документации.

Для того, чтобы обезопасить риски продавца, который в случае разрыва сделки должен будет вернуть сумму фактически не существующего задатка, оформляется фиктивная расписка о том, что покупатель взял у продавца эту же сумму в долг.

Банковская организация предоставляет покупателю сумму за вычетом фиктивного первоначального взноса (не зная о реальной цене) и она полностью перечисляется на счет собственника квартиры.

В итоге покупатель остается должен банку именную ту сумму вместе с начисленными процентами, которую ему предоставили, но такой результат будет получен в результате предоставления недостоверных данных.

Наиболее частым случаем завышения стоимости являются ошибки в работе оценщика, неточности в его отчете. При этом доказать, что такие ошибки не были допущены с целью ввести в заблуждение банк, практически невозможно.

Если говорить о занижении цены, то такое действие чаще происходит по инициативе продавца.

Необходимость предоставления информации по цене более низкой вызвана тем, что при продаже недвижимости сумма, которую продавец получает, признается доходом гражданина, и требует уплаты подоходного налога.

При указании меньшей цены у продавца будет возможность сократить сумму налога, но в таком случае покупатель, оформляющий ипотеку, может получить от банковской организации меньше средств, чем ему требуется.

Последствия предоставления недостоверных данных

При попытке предоставить недостоверные данные о стоимости объекта недвижимости, под покупку которого берется кредит, заемщик должен учитывать некоторые нюансы.

В частности, необходимо понимать, что на практике случаев намеренного завышения цены достаточно много и банки обращают внимание на заявленную цену покупки и то, каким образом она была определена.

Читайте также:  Как загрузить фото для загранпаспорта на госуслуги, как сделать снимок дома для сайта и какие есть требования, как правильно его отредактировать для портала

Для минимизации рисков, связанных с увеличением действительной стоимости, финансовые организации предпочитают сотрудничать с постоянными оценщиками, в репутации которых они уверены.

Кроме того, даже те оценщики, которые никогда не работали с определенным банком, очень редко соглашаются на предоставление недостоверных данных. В том случае, если факт обмана раскроется, а так чаще всего и происходит, оценщик немедленно лишается аккредитации и своего заработка.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение её цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Другой риск для заемщика при завышении цены кроется в расписке, которую он дает продавцу квартиры о якобы взятой сумме в долг взамен фиктивной расписки о предоплате.

Иногда при оформлении всех документов покупатели просто забывают о необходимости уничтожения документа, а недобросовестные продавцы могут этим воспользоваться, потребовав вернуть деньги.

Кроме того, при более высокой стоимости приобретенного жилья чаще всего бывают и более высокие проценты по кредиту, что приведет к переплате при погашении кредита.

Предоставление недостоверных данных может привести к раскрытию обмана и отказу банка в предоставлении кредита.

В том случае, если ипотека будет выдана и в дальнейшем заемщик пожелает оформить налоговый вычет, а обман раскроется на данном этапе, такой фактор может стать даже причиной привлечения к уголовной ответственности за мошенничество.

В случае же намеренного уменьшения стоимости квартиры заемщик рискует тем, что при расторжении ипотечного договора или договора купли-продажи он должен будет возвратить квартиру ее бывшему владельцу и взамен собственник жилья возвращает ту сумму средств, которая будет указана в договоре купли-продажи. В таком случае, когда по факту была уплачена большая сумма, чем проходит по документам, доказать обратное будет тяжело и заемщику можно только надеяться на добросовестность продавца.

Заключение

Итак, занижение или завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредита может решить некоторые проблемы заемщика и продавца в плане получения ипотеки на большую сумму или уплаты подоходного налога в меньшем размере, но такой факт может достаточно быстро раскрыться.

При обнаружении обмана еще на моменте оформления ипотеки банк может отказать в кредите и внести в черный список заемщиков, что чревато отказом при последующих обращениях. Кроме того, у обеих сторон могут возникнуть проблемы при расторжении договора и необходимости возврата средств, указанных в документах.

Наиболее тяжелым последствием может стать привлечение лиц, замешанных в такой схеме к уголовной ответственности за мошенничество.

Источник: https://insur-portal.ru/mortgage/zanizhenie-i-zavyshenie-ceny-ipotechnoy-kvariry

Риски сторон при завышении стоимости квартиры при ипотеке

В прошлом году моя сестра продавала квартиру. Но желающих купить за наличный расчет было немного, поэтому она согласилась на сделку с использованием ипотечных средств. Бумажной волокиты и нервов эта сделка доставила много.

Помимо этого покупатель просил фиктивно завысить стоимость жилья по договору. Сестра обратилась ко мне за помощью, чтобы выяснить, какие риски в этом случае она имеет, и стоит ли ей соглашаться на эту авантюру.

Вместе с ней мы выяснили все риски такой ситуации, и сейчас я их вам подробно расскажу.

Стоимость квартиры

Осуществляя сделки с недвижимостью крайне важно понимать истинную стоимость жилья, чтобы в дальнейшем оно значительно не подешевело. При оценке недвижимости могут использоваться различные виды стоимости. Их стоит знать и уметь различать.

Выделяют следующие виды цен:

  • инвентаризационная, которая определяется периодически при проведении инвентаризаций и бухгалтерских проверок;
  • инвестиционная, которая зависит от количества вложенных инвестиций в данный проект;
  • кадастровая, определяющаяся по государственным стандартам;
  • ликвидационная, рассчитываемая при банкротстве компании или при сносе здания;
  • рыночная, ориентированная в зависимости от текущего спроса и предложения на данный объект;
  • потребительская, зависимая от индивидуальной оценки потребителя;
  • другие виды.

Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.

При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.

Цель завышения стоимости

Наиболее часто заемщики просят фиктивно завысить стоимость приобретаемого ими жилья, чтобы обойти необходимость первоначального взноса, которого может у них не быть, либо имеющаяся сумма является недостаточной.

Схема обхода первого взноса достаточно проста. Продавец указывает в договоре и оценке недвижимости завышенную сумму  жилья на столько, сколько должен составлять первоначальный взнос. И прописывает в документах, что это был задаток, который в случае расторжения сделки покупателем остается у продавца.

Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.

Факт передачи задатка обычно фиксируется распиской или авансовым соглашением, в зависимости от того, каким видом передачи денег являются эта сделка. Однако это и является принципиальным моментом, так как здесь существуют различные виды рисков.

Сама процедура завышения цены достаточно распространена и особых рисков визуально для продавца не представляет, так как в случае обозначения фиктивной передачи залога, он не должен возвращать эту сумму обратно, если сделка не состоится по вине покупателя.

Но тут надо очень внимательно относиться к названию переданной суммы. Так как аванс в случае несостоявшейся сделки подлежит возврату в полном объеме, если иное не прописано соглашением.

Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.

Когда не стоит завышать сумму?

Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:

  • если он не в состоянии в ближайшее время накопить необходимую сумму для первого взноса, настолько ли стабилен и высок его доход, чтобы смочь без проблем своевременно гасить ипотеку;
  • насколько сильно доверие к продавцу, что будет, если он захочет обмануть;
  • уверенны ли вы, что оценочная компания согласится на данное завышение.

Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.

Вторым неприятным моментом может оказаться подоходный налог в размере 13 %, который придется заплатить в случае продажи квартиры ранее 5 лет с момента ее покупки. В некоторых случаях от уплаты налога владельцы освобождаются после 3 лет владения. Но в любом случае, необходимо учитывать разницу в цене покупки и дальнейшей продаже, если не прошло указанное количество лет.

Покупатель несет более высокие риски, поэтому прежде чем предлагать такую авантюру продавцу, стоит помнить, что данное правонарушение могут квалифицировать как мошенничество, и в этом случае придется отвечать перед законом. Также могут сложиться неприятности и с продавцом, который решит наживиться, воспользуется ситуацией и изменит условия купли-продажи в свою пользу.

Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

Процедура завышения

Если, несмотря на все возможные риски, обе стороны решаются на авантюру, порядок действий будет следующий:

  1. Покупатель должен найти квартиру, стоит обращать на то, чтобы она находилась в свободной продаже. Для такой сделки не нужно участие дополнительных лиц, которые в последний момент могут усомниться в необходимости данной авантюры и сорвать всю сделку. К примеру, рыночная стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей.
  2. Банки обычно требуют наличие первого взноса в размере 10-15 % от общей стоимость жилья. Поэтому минимальный размер взноса должен быть 750 тысяч руб. К примеру, укажем, что покупатель хочет внести 20 %, что составляет 1 миллион 250 тысяч руб. Таким образом, в договоре указывается завышенная стоимость квартиры 6 миллионов 250 тысяч руб. В дополнение к такому соглашению нередко заключают и другое, где прописываются истинные суммы сделки.
  3. Продавец пишет расписку, что он получил 1250000 руб. в качестве авансового платежа.
  4. Покупатель подает подписанный договор купли-продажи вместе с этой распиской в банк, а также прикладывает все остальные обязательные документы.
  5. Покупатель пишет расписку о получении от продавца 1250000 руб. в качестве подстраховки. В случае ситуации, когда сделка не состоится, каждая сторона останется при своих деньгах.
  6. Банк одобряет сделку за 6 миллионов 250 тысяч руб. из которых 20 % уже перечислено продавцу. Таким образом, по мнению банка, он выплачивает оставшиеся 80 % продавцу квартиры, что как раз составляет истинную стоимость покупки 5 миллионов рублей.
  7. После успешного перевода средств банка продавцу, покупатель передает свою расписку продавцу. Это является подстраховкой для продавца.
  8. Продавец подписывает расписку о получении средств в полном размере от продавца. На чем сделка считается завершенной.

Фактически ничего сложного в этой ситуации нет, если внимательно читать все бумаги и составлять их по готовым образцам. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, можно нанять для этих целей юриста. Но ему сразу нужно рассказать, в чем заключается суть вашей сделки. Если он будет согласен участвовать в данной авантюре, можете быть уверенны, что все пройдет успешно.

Необходимые документы

Перед оформлением сделки выберите наиболее подходящий по всем условиям кредитования для вас банк. После этого подайте предварительную заявку на кредит. И только после одобрения банка, рассчитывайте на успех проведенной сделки. Так как не все кредитные организации могут одобрить большую сумму займа при определенных доходах заемщика. Некоторые могут потребовать дополнительных гарантий.

Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант. Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.

У каждого банка могут быть свои требования к документам для совершения сделки с использованием ипотеки. Но есть стандартный пакет бумаг, который потребуется во всех случаях:

  • экспертная оценка стоимости жилья по рынку (она должна совпадать или незначительно отличаться от цены, указанной вами в договоре купли-продажи);
  • авансовое соглашение, где будет указан размер суммы, зачтенной в качестве первого взноса (здесь вы должны учитывать требования банка, сколько процентов минимум должен быть первоначальный взнос);
  • расписка продавца, она будет являться подтверждением фактического получения денежных средств продавцом;
  • проект договора.
Читайте также:  Больничный по уходу за ребенком бабушке и дедушке: можно ли работающим пенсионерам взять б/л, если внуки хворают, когда его дадут, как оформить и оплачивается ли он?

В настоящее  время ипотеку предоставляет множество банков, так как этот вид кредитования очень выгоден для кредитных организаций. Поэтому многие банки идут навстречу своим клиентам и не обращают внимание на 10-20 % завышения в стоимости жилья.

Заключение

Главным преимуществом завышения стоимости жилья является возможность для покупателя приобрести жилье в ипотеку, не внося первоначальный взнос. В городах, где жилье достаточно дорогое, люди часто пользуются этим способом. Особенностями данной схемы является:

  1. Практически все риски несет покупатель, поэтому большинство продавцов с радостью соглашаются на данную авантюру, только бы продать жилье.
  2. Продавцу стоит помнить, что при владении квартирой менее 3-5 лет, ему придется платить налог с разницы между продажей и покупкой. А в случае фиктивного завышения стоимости это крайне невыгодно для продавца.
  3. Продавцу нет существенной разницы, получит он всю сумму от банка или заплатит ему покупатель первый взнос. Поэтому многие продавцы, убедившись в чистоте намерений покупателя, с радостью идут навстречу.
  4. Существенным минусом является более широкий пакет документов, необходимый для подачи в банк при оформлении сделки с ипотекой.

Но, к сожалению, совсем немногие могут себе позволить приобрести квартиру без использования ипотечных средств. Так же, как и немногие могут накопить первоначальный взнос. Поэтому продать квартиру, не идя навстречу покупателям, бывает очень сложно. И продавцы вынуждены участвовать в подобных авантюрах.

Источник: https://grazhdaninu.com/dolgi/ipoteka/zavyshenie-stoimosti-kvartiry.html

Завышение стоимости квартиры при ипотеке и занижение ее цены: можно ли, зачем и как это сделать — доступные схемы и потенциальные риски

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств.

Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:.

Риски для продавца квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Вот и все,продавец свои же деньги получает. Цена договора купли продажи квартиры должна соответствовать действительности.

Завышение и занижение стоимости Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи происходит почти всегда. Продавцы стараются как можно дороже продать свою квартиру, чтобы выручить за нее хорошенькую сумму.

Ответ на сообщение Возможно, что мой комментарий уже опоздал, тем не менее, личное сообщение.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке В случае продажи вторичного жилья по ипотеке риски продавца на данной стадии содержатся в возможной проверке жилья и его планировки на соответствие технической документации, поскольку не во всех квартирах проведенные перепланировки были соответствующим образом узаконены. Алгоритм продажи квартиры по ипотеке. Разберемся детально в пошаговых действиях для оформления сделки. Такая продажа по ипотеке строго регламентирована законодательно, поэтому каждый гражданин сможет разобраться в схеме.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Заметьте, что пошлину и сбор должен оплатить сам клиент, так как эта процедура для него является выгодной в дальнейшем его не будет контролировать налоговая служба. Однако, причины бывают разные, и может случиться так, что сделка будет признана недействительной. Тогда продавец обязан будет вернуть клиенту такую сумму, которая указана в договоре.

В этом кроется ответ на такой частый вопрос, как: продажа квартиры за 1 млн риски? Указанная сумма в договоре купли продажи квартиры и будет возвращена покупателю, и доказать что-либо через суд не получится. Онлайн — калькуляторы На сегодняшний день такая процедура — одна из самых распространенных.

Важно Ситуация была напряженная, почти скандальная В договоре указали сумму на четверть меньшую фактической цены.

Риски продавца при продаже квартиры когда просят завысить цену

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: это бесплатно. Стоимость жилья очень высока. Поэтому так распространена покупка недвижимости в кредит.

В настоящее время необходимо быть особенно внимательным при дорогостоящих покупках. Современные схемы двойных продаж настолько изощрены, что могут запутать даже самого бдительного покупателя. Для уверенности в надежности продавца, следует нанять независимого юридического консультанта, который поможет проверить правомерность всей документации.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Установить её можно самостоятельно либо обратившись к оценщику. Если обратиться к профессионалу, то владелец недвижимости получит подробный отчет, который предоставляется банку, если нужно взять ипотеку для покупки недвижимости. В ходе оценки берут во внимание:.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Ипотека по закону риск для продавца 12 11 2013 Диал

Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости. Продаю джинсовый комбинезон для девочки. Производство Турция. Очень качественный.

Чем опасно завышение цены в договоре купли продажи недвижимости

Источник: https://veraportal.ru/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-i-zanizhenie-ee-tseny-mozhno-li-zachem-i-kak-eto-sdelat-dostupnye-shemy-i-potentsialnye-riski

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности
Договор купли-продажи квартиры
  • Предмет договора: квартира 
  • Цена: 999 000 рублей 
  • Регистрируется в Росреестре
Договор купли-продажи неотделимых улучшений
  1. Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт 
  2. Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре
  3. Не регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

  • сделка нарушает закон;
  • сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
  • сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
  • сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием
Сбербанк +
ВТБ Решается индивидуально
Банк «Санкт-Петербург» +
Абсолют банк
АК Барс
Россельхозбанк
Уралсиб

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Ссылка на основную публикацию